東區三房華廈  東區買屋 / 東區買房 - 台南市區買房東區夢時代-長榮中學裝潢三房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：868 萬
參考單價：31.63 萬/坪
地址：台南市東區衛國街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.444 坪 (不含車位面積)
主建物面積：23.456 坪
共同使用：2.983 坪
其他面積：1.005 坪
土地面積：10.268 坪
樓別/樓高： 3樓 / 7樓
屋齡：46 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：市立東光國小,長榮高中
鄰近公園：崇誨公園
面臨路寬：約8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與成熟生活圈：位於東區衛國街，鄰近夢時代、崇誨公園及東寧商圈，生活機能極佳，通勤便利。優越學區資源：鄰近長榮中學、市立東光國小，且周邊有成大、勝利國小等名校，對於有子女教育需求的買家吸引力高。裝潢優勢：標榜設計師精品裝潢，可減少自備裝修的時間與成本，適合追求效率的自住者。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較高：46 年屋齡屬於老舊公寓或早期華廈，可能面臨管線老舊、結構老化等隱憂，且銀行貸款成數可能會受限。車位缺失：標註不包含車位，在東區停車極為困難的區域，這對家庭居住便利性是顯著短板。房舍資訊不一致：資料顯示為「2 房」，但特色說明宣稱「3 房」，此落差需在現場確認實際格局與坪數使用效率。
機會 (Opportunities)	區域再發展潛力：鄰近平實園區開發及夢時代商圈，隨著東區持續更新，房價有長期支撐力道。租屋市場需求穩健：周邊學區與大學（成大）林立，若未來有轉手或出租規劃，承租人口穩定。
威脅 (Threats)	老舊住宅流動性風險：隨著房產稅制調整及年輕族群偏好新成屋，高屋齡物件的買賣週期可能拉長。維修成本增加：46 年建築可能在未來數年內需面對整建更新或大型修繕（如防水、管線更換）的額外支出。法規變動風險：都市更新或都更計畫若未達成，老舊社區可能難以獲得較高的投資回報。

2. 物件評論

此物件位於台南東區核心地段，具備優越的生活機能與學區優勢，對於重視教育資源及交通便利的家庭而言，確實具有相當的吸引力。尤其是設計師精品裝潢能直接節省大量裝修精力。然而，買房者在考慮前需特別注意「屋齡偏高」與「無車位」這兩大硬傷，46 年的建築可能伴隨較高的長期維護成本，且銀行核貸條件或許不如新大樓寬鬆。

此外，務必請中介或屋主確認實際格局是 2 房還是 3 房，以免入住後空間規劃不如預期。綜合而言，若您重視地段價值、能接受老屋生活並願意承擔潛在維修風險，此物件值得購買；但若是追求低維護成本的新世代居家環境，則建議再斟酌考量。

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